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突發!央行宣布房貸新政,機會僅一次,影響月供變化!

來源:平湖房產網(www.4806627.live)  2019-12-30 16:39:39

摘要:12月28日,央行加班,大周末帶來了一則重磅消息,事關大家每個月要還的房子月供的變化!

12月28日,央行加班,大周末帶來了一則重磅消息,事關大家每個月要還的房子月供的變化!

文件太長,簡單概括一下政策的核心,就是自2020年31日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可以為負值),加點數值在合同剩余期限內固定不變;也可轉換為固定利率。

還是看不懂,沒關系,我知道多數人更關心兩個問題:

1、這政策對誰影響比較大

2、這房貸的利率到底升了還是降了?


1、這個政策影響了誰?

魯提轄解析:文中提到的“存量浮動利率貸款客戶”,指的就是現在還在還貸款,而且當初跟銀行簽貸款合同時候依據“房貸基準利率”定房貸利率的那些人。

我們有必要回顧一下幾個月前,房貸利率換錨時候的內容(詳見筆者《重磅!房貸利率政策有變!獨家解讀8.25房貸新規》一文)。溫故而知新后我們就知道了,2019年108日開始,房貸利率的,已經從“房貸基準利率”變成了LPR。

“換錨”前,原來商業貸款買房的人,跟銀行簽貸款合同時候,約定房貸利率無外乎是基準率4.9%上浮多少個百分點,或者打折多少個百分點。所以我們身邊有的朋友會說自己買房子時候利率上浮15個點(5.635%),而親戚早幾年買房利率才打了九折(4.41%),同樣貸款一百萬,差了好多利息這樣的話。但萬變不離其宗,都是在基準率的基礎上上浮或者下調”。

基準率可能會發生變化,但變動頻率很低,差不多好幾年才變一次,而“上浮或下調”是始終伴隨到客戶還清貸款那時候的。舉個例子,你在08年買房利率是基準率7.74%基礎上打9折,那到了2019年,你還款的房貸利率是4.9%基礎上打九折。

“換錨”后,購房者再進行商貸,實行的利率是以LPR為基準,正負加點的利率。由于LPR變動頻率更高(例如2019年底五年期LPR已從4.85變成了4.8。無疑更加市場化,更加靈活。而相應的,正負加點”會伴隨貸款客戶到還清貸款那時候。

所以這一次政策,真正影響的,是那批以“房貸基準率”為錨的商貸客戶,根據新政,他們要向以“LPR”為錨的商貸客戶看齊了。

2、房貸利率到底升了還是降了

魯提轄解析:既然以LPR為錨變得更加市場化了,因此很難直接一句話概括房貸利率到底是升了還是降了。

根據文件規定,轉換工作從2020年31日到202081日前完成。在這個期間,大家在2020年的月供是不會發生變化的。但到了2021年,可能會有出入:

舉舉個個例子,張三有筆商業貸款原合同期限30年,剩余期限為25年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。而根據201912月發布的5年期以上LPR4.8%。接下來到了約定轉換的時候了,張三面臨兩種選擇:

1、選擇轉化為固定利率,那么以后張三的房貸利率會是5.39%。無論LPR接下去怎么變化調整,他都以5.39%的利率來還,直到還完。

2、選擇轉化為““LPR+加點””利率,那么可以倒推出,轉化時候的加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。在20203月30日至1231日期間,執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%),只不過提法不一樣了。但2020年月供水平其實不變。

一旦到了2021年,假設那時候遵循202012月發布的五年期LPR變成了4.6,那么2021年,張三執行的利率水平就是 4.6%+0.59%=5.19%),毫無疑問,對比以往5.39%的利率是下行了,張三美滋滋;但也有可能,那時候LPR變成了5,那張三到了2021執行的利率水平就是(5+0.59%-5.59%),那我估計那時候張三心里有句MMP不知當講不當講了。

綜上,這次新政,本質上是完成“全面換錨”,讓“房貸基準率”徹底退出歷史舞臺,在2020年這一年,讓渡“LPR”成為唯一標準。

 

而從長遠角度看,哪怕是“房貸基準率”時期,整體的利率是走下行通道的,LPR雖然成為標準沒多久,五年期也已經從4.85%調為最新的4.8%,將來走低的概率或許會更大。那么,

如果你過去的房貸利率已經基準率打折了,而且期限也沒幾年了,LPR預計在這幾年不會有大的變動,你可以選擇轉化為固定利率,少折騰。

如果你過去的房貸利率感覺上浮的比例有點高,也愿意跟著LPR一起動,并且看好LPR會向下走,那建議你轉化為LPR+加點”。萬一LPR真的向下了,你要執行的利率就稍微得低了那么一點,也算是減壓了(當然萬一LPR朝上,你就越還越多)。

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——THE END——


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