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降準了!樓市卻難言樂觀

來源:第一財經  2020-01-02 13:04:00

摘要:2020新年第一天,央行送出大禮包,決定于1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司)。

??2020新年第一天,央行送出大禮包,決定于1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司)。此次降準是全面降準,體現了逆周期調節,釋放長期資金約8000多億元,有效增加金融機構支持實體經濟的穩定資金來源,降低金融機構支持實體經濟的資金成本,直接支持實體經濟。

??回顧過往十余年,樓市往往是降準最大的受益者,但這一次不再相同,因“穩房價、穩地價、穩預期”的宏觀定調并未改變。

??如果說2018年房地產的主題是“活下去”,那么2019年,房地產市場正整體“慢下來”??硕鹧芯恐行淖钚屡兜臄祿@示,2019年千億房企數量達34家,相比上年同期增加4家,但TOP100房企累計權益銷售金額同比僅增6.5%,遠低于2017年的40.5%和2018年的35.1%。

??行業整體降速已是大勢所趨,未來房地產市場的理想狀態,只是橫盤而行。易居企業集團CEO丁祖昱判斷,2020年地產將“行業規模、企業規模雙見頂”,在“房住不炒”、“穩字當先”的大基調下,房地產再難創造驚喜。

??房企整體降速

??中國住房制度改革二十余年,當我們回首過往,會發現地產在國民生活中舉足輕重的位置?!胺康禺a創造了最大的財富效應?!倍∽骊欧Q,房價均價從2010年的4725元上漲到今天的9304元,差不多漲了1倍,這十年居民的財富效應很大程度都來自于房地產。

??回顧2019年,從行業層面看,宏觀數據并未失色。2010~2019年,全國房地產開發投資額、全國商品房銷售額、全國房地產開發企業新開工房屋面積均呈現整體上漲趨勢,并在2019年達到新的歷史峰值。

??“但過去的增長速度是非常大的宏觀背景,房地產是最大的獲利者,我一直認為只有偉大的時代,沒有偉大的企業?!?空·白研究院創始人楊現領認為。當行業加速到峰值,市場變慢、交易變慢在所難免。

??2019年結束,市場對行業持續飆升的幻想徹底熄滅??硕饠祿@示,截至12月末,TOP100房企的累計權益銷售金額同比增長6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

??碧桂園(02007.HK)、萬科(000002.SZ)、中國恒大(03333.HK)仍穩居行業三甲位置,全口徑銷售額分別為7715.3億、6312.1億、6080億。融創中國(01918.HK)守住行業第四,全口徑銷售金額約5556.3億元。保利發展(600048.SH)緊隨其后,銷售額4702億元,仍未實現“重回前三”的心愿。

??截至2019年末,全口徑千億房企數量相比去年同期僅增加4家至34家,500~1000億規模的房企數量達33家。相比前兩年的高增量,2019年在行業規模增速趨緩的背景下,新增千億房企數明顯下降、規模房企擴容放緩。

??房企規模門檻仍在提高。其中,TOP10房企權益金額門檻達1703.5億元,同比增幅達5.8%。TOP20和TOP30房企的權益金額門檻分別為1110億元和825.2億元,門檻增幅分別為12%和3.6%。TOP50房企競爭格局加劇,權益金額門檻較去年同期提升7.6%至517.1億元。

??行業洗牌加速

??隨著行業增速放緩,房地產市場新一輪洗牌加速進行,企業排名,相較上年發生較大變化。

??頭部房企中,龍湖集團失守前十位次,以2425億銷售額排至第11位,第九、十名由世茂房地產、華潤置地占據;泰禾從去年的20名,跌到今年的42名;剛上市不久的新力地產,由去年行業第33名,降至今年的36名。

??大型房企尚可出售項目、減少投資、加快現金回籠。而對于中小房企來說,融資收緊帶宛若驚雷。企業經營回款無力、融資又困難重重,今年已有銀億股份、三盛宏業、頤和地產以及國購投資等房企出現較重大債務違約。

??截至2019年12月20日,房企破產數量已經達513家,超過2018年的458家。但數百家迷你房企的破產重組,并沒有引起行業反思,唯有規模型企業的倒下,才足以形成警示。近期,規模房企如福晟集團、協信控股相繼把項目擺上貨架,尋求買家。

??去化放緩行業洗牌,房企間的融資成本也出現巨大差異。數據顯示,2019年,70家重點企業融資成本最高的近15.6%,最低僅4.3%,行業平均水平在7.04%;未來,融資能力對企業整體經營的影響呈幾何倍數放大,將成為房企發展的核心能力。

??“未來房地產市場總量會收縮,高增長階段已經過去了。對于習慣了高增長的房企而言,明年將面臨重大考驗?!标柟獬菆绦卸麻L兼總裁朱榮斌說。

??競爭加劇,殘酷不減。截至2019年末,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益銷售金額集中度已分別達到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。隨著房地產市場資源加速向優勢企業聚集,TOP30房企已成為房企規模發展的分水嶺。

??制造業屬性增強

??當調控持續深化,穩是未來發展常態。但對房企來說,地產下半場的經營壓力不言而喻,躺著賺錢的時代,一去不返。

??因此,丁祖昱在對市場做出年度總結時,給房地產下了一個全新的定義:“房地產是最大的制造業?!币恢币詠?,房地產和制造業被視為此消彼長的兩極,由于行業的金融屬性,房地產占據了較大的市場資源和資金,房地產擠壓制造業論一度甚囂塵上,房地產也被排除在制造業外。

??丁祖昱表示,在長效機制、住房不炒的號召下,住房由投資屬性回歸消費屬性,走向未來的十年,房地產就是制造業,穩增長保就業。

??從對國民經濟的貢獻看,前三季度房地產開發投資同比增長10.5%,固定資產投資增長5.4%,GDP增速為6.2%?!胺康禺a對經濟增長仍處于凈貢獻階段,不過這個增長空間不會太大了?!?清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為。

??丁祖昱也指出,人口、需求的變化將是房地產面臨的最大挑戰。據聯合國及《人口與發展》期刊,20-59歲的青壯年人群,在2010年度占比為62%,2018年度占比為60%,而在2030年,這一占比將減少為53%。這意味著購房主力人口將減少6100萬左右。

??克而瑞報告指出,地產后半場,房企已經不能一味追求規模擴張,發展重點也逐步由“增量”轉向“提質”,企業整體目標增速也將趨緩。未來,市場的比拼將歸于房企城市布局、品牌效應、產品品質、經營管理效率等因素。


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